全体像

まずは価格等調査ガイドラインⅠ総論の全体像をご紹介します。

Ⅰ総論

  • 趣旨
  • 定義
  • 範囲及び鑑定評価基準との関係
  • 基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査との区別
  • 特定の条件を設定した価格等調査👈ココ

Ⅱ業務の目的と範囲等の確定

Ⅲ業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載

Ⅳ不動産鑑定士が第3条第2項業務を行う場合の準用

今回は、このうち特定の条件を設定した価格等調査についてご紹介します。

内容

不動産鑑定士が行う価格等調査は原則として不動産鑑定評価基準に則ることが必要です。

ただし、多様な依頼者のニーズを満たすために一定の要件を満たす場合には鑑定評価基準に則らないことが可能でした。
(参照:基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査との区別)

今回はこの「一定の要件を満たして鑑定評価基準に則らない価格等調査を行う場合」でも、さらにルールがありますのでそのルールについてご説明します。

下記、価格等調査ガイドラインから引用します。

以下の(1)から(4) に掲げる価格等調査を行う場合において、それが不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査であり、かつ、調査価格等又は成果報告書が公表・開示・提出されるときには、不動産鑑定評価基準「第5章 鑑定評価の基本的事項 第1 節 対象不動産の確定」、「第8章 鑑定評価の手順 第4節 対象不動産の確認」のうち、当該価格等調査の条件に係る部分以外については、不動産鑑定評価基準に則るものとする。

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論5

後述する⑴から⑷の場合の「鑑定評価基準に則らない価格等調査」で「公表・開示・提出」される場合には「鑑定評価基準に則れる箇所は全て則る」ことが必要ということが書かれています。

⑴から⑷に掲げる価格等調査

(1)造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事(建物を新築するもののほか、増改築等を含む。)が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として行う価格等調査

(2)土壌汚染の可能性を考慮外とする価格等調査

(3)建物環境についてアスベスト等の有害物質の存在の可能性を考慮外とする価格等調査

(4)埋蔵文化財又は地下埋設物の埋蔵又は埋設の可能性を考慮外とする価格等調査

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論5

⑴から⑷はいずれも「鑑定評価の条件」と呼ばれる箇所に記載がありますが、これらの条件設定のためには鑑定評価基準上、厳密な要件が定められています。

価格等調査ガイドラインでは、これらの設定要件を満たせない場合でも「鑑定評価基準に則らない価格等調査」を行うことは認められています。(一定の要件あり)

ただし、「公表・開示・提出」される場合には、利用者保護のため「鑑定評価の条件」以外の部分は全て則らなければならないというわけです。

例外規定

ただし、次の①から③に該当する場合については、この限りではない。

①調査価格等が公表されない場合で、すべての開示・提出先の承諾が得られた場合
②調査価格等又は成果報告書が利用者の判断に大きな影響を与えないと判断される場合
③その他、「Ⅱ.1.依頼目的、利用者の範囲等」等を勘案して合理的な理由がある場合

価格等調査ガイドライン Ⅰ総論5

「特定の場合」に「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査」で、「公表・開示・提出」される場合には、「鑑定表基準に則れる部分は全て則る」ことが要求されているのは、利用者保護のためです。

したがって利用者の利益を害する恐れがない①から③の場合は、除外されています。

まとめ

1.特定の条件を設定した価格等調査で、2.鑑定評価基準に則らない場合で、3.公表・開示・提出される場合には、鑑定評価基準に則ることができる部分については全て則ることになっています。

ただし、利用者の利益を害する恐れがない場合にはこの限りではありません。

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