このページでは「借家人補償」についてわかりやすさを重視してご紹介しております。実際案件の際には必ず専門家にご相談ください。
また、借家人補償を「借家権価格」として求める考え方もありますが、ここではご紹介をいたしません。
全体像
このページでは上図のうち、「①借家人補償」の内容について、わかりやすくご紹介します。
借家人補償の意義
損失補償基準には次のように規定されています。
第３４条
土地等の取得又は土地等の使用に伴い建物の全部又は一部を現に賃借りしている者がある場合において、賃借りを継続することが困難となると認められるときは、その者が新たに当該建物に照応する他の建物の全部又は一部を賃借りするために通常要する費用を補償するものとする。２ 前項の場合において、従前の建物の全部又は一部の賃借料が新たに賃借りする建物について通常支払われる賃借料相当額に比し低額であると認められるときは、賃借りの事情を総合的に考慮して適正に算定した額を補償するものとする。
公共用地の取得に伴う損失補償基準 令和2年1月31日
借家人補償の内容
借家人補償は次の３つの要素によって構成されます。
➀家賃差補償
立退きにより引越さなければならない借家人に対して、「新しく借りる建物の家賃」と「現在の家賃の差額」の一定期間分を補償するという内容です。
②借家人に返還されない一時金の補償
「借家人に返還されない一時金」とは例えば「礼金」や「権利金」と呼ばれるものです。(以下「礼金等」)
礼金等は、新しく建物を借りる場合に発生するものですが、借家人にとっては立退きがなければ支払わなくてよいものですので、礼金等の金額は補償するべきという内容です。
③借家人に返還される一時金の補償
借家人に返還される一時金とは例えば、「敷金」や「保証金」と呼ばれるものです。(以下「敷金等」)
敷金等は、賃貸借契約の終了時に返還されるものですので、新たに必要となる敷金等の金額自体を補償する必要はありません。
補償する必要があるのは「新たに必要となる敷金等から現在預けている敷金等を差し引いた額（以下、敷金差額）」に対する運用益相当額です。
敷金差額については、本来であれば自由に使えたはずですので、「もし敷金差額を自分で資産運用していたら、得られたであろう運用益」を補償するべきという内容です。
➀家賃差補償
家賃差補償は「標準家賃」と「現在家賃」の差額を「補償年数」補償するという内容です。
②借家人に返還されない一時金の補償
礼金等の補償については次のように定められています。
標準家賃（月額）×補償月数
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 第18-2
補償家賃：(前述の通り)
補償月数：従前の賃借建物に照応する建物の当該地域における新規賃貸事例において標準的と認められる一時金の月数とする。
補償月数の査定は、地域の賃貸事例における一時金の授受慣行の調査分析を行い求めることになります。
③借家人に返還される一時金の補償
借家人に返還される一時金の補償については次のように定められています
（標準家賃（月額）×補償月数－従前貸主からの返還見込額）× (１＋ｒ) n－1 /(１＋ｒ) n
r：年利率
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 第18-2
n：賃借機関
標準家賃：前述の通り求めます。
補償月数：前述の通り求めます。
従前貸主からの返還見込額：一時金のうち賃貸借契約上返還されることとなる金額をいいます。
(いわゆる「償却」や「敷引き」がなければ、従前貸主に預けている敷金等と同額になります)
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