将来時点の意義解説

価格時点・評価時点・実地調査日

鑑定評価報告書への記載しなければならない時点として、次のものがあります。

価格時点の意義

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。

したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。
また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

鑑定評価の基本的事項として価格時点を確定しなければならない理由は次の2点です。

⑴不動産の価格は常に変動しているものであるから、価格判定の基準日を確定する必要があること。

⑵各手法で使用する取引事例等の時点が価格時点と異なる時点のものである場合には、価格時点の価格に時点修正を行わなければならないこと。

将来時点の意義

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合（現在時点）、過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。

不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節

価格時点は、鑑定評価を行った年月日(＝評価時点)を基準として分けられます。

鑑定評価を行った年月日は常に現在ですので、将来の時点の不動産を鑑定評価する際には『将来時点』となります。

将来時点の鑑定評価について

将来時点の鑑定評価については、留意事項に定めがあります。

将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。

ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができるものとする。

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項

不動産鑑定評価基準運用上の留意事項により、将来時点の鑑定評価は原則として行うべきではないと記載があります。

ただし「原則として」ですので、ただし書きにあるように、①特に必要がある場合で、②鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来時点の評価が可能であると考えられます。