特定価格

特定価格の意義

特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

(不動産鑑定評価基準 第5章第3節Ⅰ3)

非常に読みずらい文章ですが、大まかに整理すると次の通りです。

⑴市場性を有する不動産の価格であること
⑵法令等による社会的要請を背景とすること
⑶正常価格の前提となる諸条件を満たさないこと
⑷正常価格と同一の市場概念の下において形成される市場価値と乖離すること

意義の解説

(1)市場性を有する不動産の価格であること

市場参加者


市場性を有する不動産とは、一般的に市場で取引が行われる不動産の事をいいます。

反対に市場性を有しない不動産とは、「文化財等の指定を受けた建築物」など通常市場で取引が行われないものをいいます。

(2)法令等による社会的要請を背景とすること

法令等


「法令等」とは法律、政令、内閣府令、省令、行政機関の規則、告示、訓令、通達、最高裁判所規則、条例、不動産鑑定士協会等の指針、会計基準などを総称したものです。
特定価格はこれらの法令等による要請であることが必要です。

(3)正常価格の前提となる諸条件を満たさないこと

取引形態


「正常価格の前提となる諸条件」とは、大まかにいうと、①市場参加者、②取引形態、③公開期間等の条件があります。
特定価格は、これらの条件を欠く市場で成立する価格をいいます。

(4)正常価格と同一の市場概念の下において形成される市場価値と乖離すること

「正常価格の前提となる諸条件」を欠く場合、正常価格と乖離した価格が求められる可能性があります。
この価格を特定価格と呼びます。
※結果として正常価格と変わらない価格である場合には「特定価格」ではなく「正常価格」と表記されることに注意が必要です。

特定価格を求める場合

特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。

(1)各論第3章第1節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
(2)民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
(3)会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

(不動産鑑定評価基準 第5章第3節Ⅰ3)

(1)各論第3章第1節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合

特定価格

まず各論第3章第1節を引用します。

(1)資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引
(2)不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
(3)金融商品取引法第2条第1項第5号、第9号(専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社(会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。)に係るものに限る。)、第14号及び第16号に規定する有価証券並びに同条第2項第1号、第3号及び第5号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引

不動産鑑定評価基準 各論第3章第1節

これらを総称して「証券化対象不動産」と呼びます。
つまり、「証券化対象不動産の評価で、投資家に示すための価格を求める場合」ということです。

このような場合、投資法人が計画する運用方法は必ずしも最有効使用とは限らないので、正常価格の前提となる諸条件を満たさない可能性があります。

(2)民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

民事再生法

民事再生法により、不動産を処分する場合の評価が必要になる場合があります。
この場合、早期売却を前提としており、正常価格の前提となる諸条件のうち、「公開期間」が短いため、特定価格となります。

(3)会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合

会社更生

会社更生法・民事再生法により、事業継続を前提とした不動産評価が必要になる場合があります。

このような場合、あくまで現在の事業を継続することを前提としますので、その事業用不動産が最有効使用の状態でない場合には、正常価格と乖離が生じることにより特定価格となります。