限定賃料

限定賃料の意義

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)をいう。

(不動産鑑定評価基準 第5章第3節Ⅱ2)

限定賃料は限定価格と同一の市場概念を前提とします。

限定価格の市場概念は次の通りです。

⑴市場性を有する不動産の価格であること
⑵正常価格と同一の市場概念の元において形成される市場価値と乖離すること
⑶市場が相対的に限定されること

意義の解説

(1)市場性を有する不動産の価格であること

市場参加者


市場性を有する不動産とは、一般的に市場で取引が行われる不動産の事をいいます。

反対に市場性を有しない不動産とは、「文化財等の指定を受けた建築物」など通常市場で取引が行われないものをいいます。

(2)正常価格と同一の市場概念の元において形成される市場価値と乖離すること

取引形態


「正常価格と同一の市場概念」を「合理的な市場」と換言すれば、「合理的な市場の賃料」と離れているいう意味になります。
合理的な市場賃料と離れてしまう理由は次の⑶の理由になります。

(3)市場が相対的に限定されること

不動産の併合や分割が伴う取引では、その取引当事者間でのみ経済合理性が認められる賃料が存在します。
このような場合を「市場が限定される」と表現しています。
そして市場が限定されることにより市場賃料と乖離してしまうのです。

限定賃料を求める場合

限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
(1)隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
(2)経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合

(不動産鑑定評価基準 第5章第3節Ⅱ2)

(1)隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合

限定価格

上の図で、A土地所有者がB土地を併合して使用したい場合を想定します。
この場合、A土地所有者はB土地を借りることができれば、地形、接道、用途の多様性、設計の自由度等の観点からA土地を単独で所有するよりもメリットがあります(=増価)

一方B土地所有者は、A土地所有者以外に賃貸すれば市場賃料でしか貸せませんが、A土地所有者ならば市場賃料よりも高く借りるメリットがありますので、高く貸せるA所有者に賃貸を考えます。

このような場合にA土地所有者とB土地所有者に市場が限定され、B土地の求める賃料は限定賃料となります。

(2)経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合

限定価格

上の図で、当初A土地所有者がA土地の全てを所有してましたが、Cさんがどうしても点線部分の土地を貸して欲しいと言ってきた場合を想定します。
この場合、Cさんは点線土地部分をどうしても借りたいわけですが、A土地所有者からしてみたら、C土地を貸してしまったら地型、接道、用途の多様性、設計の自由度等が悪くなってい、土地の価値が下落してしまいます。(=経済合理性に反する)

そこでAさんはCさんに「どうしても点線部分が借りたいなら市場賃料よりも高く借りてくれ」ということになります。
一方、Cさんはどうしても点線部分の土地を借りたいわけですからその提案に応じます。

このような場合にA土地所有者とCさんに市場が限定され、点線部分の土地を求める賃料は限定賃料となります。